賃貸借契約と賃料請求の要件をわかりやすく【民事実務基礎その10】

法律実務基礎科目

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法上向
法上向

賃貸借契約の要件事実についてみていこうか。

賃貸借契約って、賃料請求とか転貸借とか期限による解除とかいろいろあってよくわからないんですよねー。整理されてないっていうか。

法上向
法上向

それは、賃貸借契約の要件事実を整理していないからだな!

今回は賃貸借契約の締結とそこから生じる賃料請求の要件事実について解説していこうと思う。

解除については次回の記事にまとめるぞ!

賃貸借契約の要件事実は、民事実務基礎で頻出の分野です。しかしながら、請求も要件も多くあり、混乱しがちな分野でもあります。

今回は賃貸借契約賃料請求について詳しく解説していきます。最初にこの2点を押さえることで、賃貸借契約についての苦手意識をなくしていきましょう!

賃貸借契約の要件事実のポイント

賃貸借契約の理解が最初のステップです。これに加えて賃料請求について確認していく必要があります。

賃料請求の要件事実を考えるうえで押さえるべきポイントは民事実務の毎度同様です。訴訟物、請求の趣旨、請求原因→抗弁→再抗弁といったように各ポイントを押さえていきます

①賃貸借契約の要件を押さえる。
②賃料請求の訴訟物を押さえる。
③賃料請求の請求の趣旨を押さえる。
④賃料請求の請求原因・抗弁・再抗弁を理解する。

それでは見ていきましょう!

賃貸借契約は賃料支払と使用収益の契約

賃貸借契約とは

まず、賃料請求に入る前に賃貸借契約の理解を深めておく必要があります。

民法の視点からみた賃貸借契約については以下の記事が参考になります。

上記記事「はじめての契約法その10」から要件事実に必要な部分のみを抜粋して記載していきます。

賃貸借の条文は民法601条

賃貸借契約の条文は民法601条です。みてみましょう。

(賃貸借)
第六百一条 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

これを見てわかるように、賃貸借契約は当事者間の合意によって成立します。別に賃借物の引渡しが必要になるわけではありません。合意をした時点で賃貸借契約は成立しているというわけです。

賃貸借契約の締結

賃貸人の義務

それでは賃貸借契約からどのような権利・義務が発生するのかを確認していきます。

使用収益させる義務

賃貸人は目的物を賃貸人に引渡し、契約の内容に沿った使用・収益をさせる義務を負います。賃貸借契約から当然生じる義務です。

賃借人の義務

賃料支払義務

賃借人は契約で定められた賃料を支払わなければなりません。これは賃貸借契約から当然に導き出せる義務です。

ただし、賃料の支払日については規定があります。民法614条です。

(賃料の支払時期)
第六百十四条 賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

建物や宅地であれば毎月末に支払うわけですね。

ただし下宿をしている方ならわかると思いますが、基本的に賃貸借は翌月分を前払いで納めることが多いです。これは民法の賃貸借の原則がありつつ、賃貸借契約に特約を定めているわけですね。

下宿生の方は自身の賃貸借契約書を確認してみてください。前払特約が定められているはずです。

賃料請求の訴訟物

それでは賃料請求に入っていきましょう。

賃料請求の訴訟物は

賃貸借契約に基づく賃料請求権

です。よく賃料「支払」請求権としてしまったり、賃「金」請求権としてしまったり、いろいろこんがらがりますが、

賃料請求権

という言葉遣いが最もメジャーです。

賃料請求の請求の趣旨

賃料請求の請求の趣旨は、

被告は、原告に対し、〇円支払え。

です。

毎度のことですが、登記請求以外の請求の趣旨は、いかにシンプルに主張を書くか、という点を考えます。法律の知識をひけらかすと執行官が混乱してしまうからです。

となると、賃料請求で一番欲しいのは「」ですから

賃料請求は欲しい金額だけを記載することになるのです。

結局世の中金ということですね(?)

賃料請求の請求原因

賃料請求の請求原因はなかなか難しいので一つずつステップを踏んで考えていきましょう。

①賃貸借契約の締結

まずは賃貸借契約が必要です。これは当事者間の合意でいいので、

〇は,〇に対し,〇年〇月〇日,〇建物を賃料月額〇円の約定で賃貸した。

という風に記載します。このでのポイントは、目的物(不動産)と月額を必ず示す必要があるという点です。

売買契約締結の際には目的物の特定と代金を示す必要がありましたよね。同様に賃貸借契約の締結でも不動産と月額の明記が必要というわけです。

②基づく引渡し

続いて、賃料を請求しようとする場面をイメージしてください

賃料を支払ってほしい場合には当該不動産を賃借人に引き渡している必要がありますよね。

これは賃貸借契約の要件ではなく、賃料請求のために必要な要件です。賃貸借契約は当事者間の合意のみで成立するので。

そのため、「賃貸借契約に基づく当該不動産の引渡し」という要件が必要なわけです。仮にこれが賃貸借契約の要件なのであれば「基づく引渡し」という言い方はせず、「引渡し・交付」という言葉になります。気になる方は消費貸借契約を参照してみてください。

>>>消費貸借契約は「交付」まで契約の要件になっているので「基づく引渡し」ではない【はじめての民事実務基礎その4】

〇は,本件賃貸借契約に基づき,〇に〇を引き渡した。

というように記載します。

③履行期の到来

賃料請求の場面なので履行期が到来している→それなのに支払っていないという状況です。この点、支払っていないというのは抗弁に回りますので、原告側(請求原因を主張する側)では、履行期が到来していることのみを示せばよいことになります。

履行期が到来している時点で賃料は請求できるので、履行期が経過(過ぎている)ことは必要ありません。債務不履行のような履行期の経過が必要とされる場面とごっちゃにしないように注意しましょう。

さらに、賃料請求の履行期は法律で規定されていました。すなわち「履行期の合意」の主張はいらないというわけです。民法614条です。

(賃料の支払時期)
第六百十四条 賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

建物や宅地であれば毎月末に支払うわけですね

そのため、請求原因の際には請求したい月分の末日が到来したことのみを主張すればよいわけです(3カ月分の賃料を請求したいなら、3カ月分の末日(履行期)が到来したことを主張することになります)。

〇年〇月から〇年〇月までの各末日は到来した。

けど賃貸借契約で一般的には特約で毎払(前の月の末日)ってされていますよね。その場合は要件が変わりそうですけど…。

法上向
法上向

いい点に気が付いたね。原則的には、前払い特約がある場合には「前払い特約の合意」と「履行期の到来」という2つの要件が必要になるんだ。けれど、実務的には前払い特約があるとはいえ、訴訟をしようとなれば一般的に民法614条の履行期も過ぎているだろうから、あまり特約は意識しなくてもいいとされているよ。

賃貸借契約では、前払特約の合意がされることが多いです。前月の末日を賃料の支払期日とする、といった合意のことですね。

この場合、1月末日・2月末日・3月末日の不払いは、2月~4月分の賃料を払っていないことを意味します。

しかしながら訴訟の判断は時間がかかるものです。上記の場合で5月に訴訟を提起したとすれば、2月末日・3月末日・4月末日もすでに経過しています。となると無理に前払特約を言わなくても民法614条の規定のままで履行期が到来していることになるのです。

④一定期間の経過

要件事実の学習上の要件として「一定期間の経過」も必要であるとされています。これは賃料自体は使用収益をさせてもらったことによる対価であると考えられているわけです。

すなわち、不動産を一定期間使わせてもらった状況でないと賃料は発生しないということです。

しかしながら、③履行期の到来の言葉からもわかるように、履行期が到来している時点で一定の期間の経過は示せます!!そのため、変に一定期間の経過という要件は書かないことになります。厳密に言えば、要件としては存在するが、請求原因のところでは履行期の到来と一緒になっているイメージです。

賃料請求の請求原因まとめ

さて以上①~④をまとめてみますと以下の通りになります。

〈賃料請求の請求原因〉
①賃貸借契約の締結
②基づく引渡し
③履行期の到来
(④一定期間の経過)

→①「原告は,被告に対し,〇年〇月〇日,〇建物を賃料月額〇円の約定で賃貸した。」
→②「原告は,本件賃貸借契約に基づき,被告に〇を引き渡した。」
→③「〇年〇月から〇年〇月までの各末日は経過した。」

なぜこの要件が必要なのか、こういう書き方をするのかをしっかり確認するようにしましょう!

賃料請求の抗弁

賃料請求の抗弁として覚えておくべきは1つだけです。

弁済の抗弁です!

弁済の抗弁はすでに売買のところでやりました。要件自体は共通しますので確認程度にとどめます!

賃料請求の抗弁として「もうすでに支払ってるよ!」という主張も考えられます。

の権利を「消滅」させるものであり、請求原因と両立するので「抗弁」です。否認ではありません。

弁済は民法473条に基づくものですね。

(弁済)
第四百七十三条 債務者が債権者に対して債務の弁済をしたときは、その債権は、消滅する。

弁済の要件を考えてみましょう。

これは覚えないとしょうがないかもしれません。

〈弁済の抗弁〉
①給付
②給付と債権の関連性

→「Aは、Bに対し、〇年〇月〇日、本件賃料支払債務の履行として、〇〇円支払った。」など。
※ポイント:㋐誰が誰に対して弁済したのか明示すること㋑日時㋒何の債務についてか明確にすること㋓何円払ったのか明確にすること

が要件とされています。

まとめ

以上、賃貸借契約の復習と賃料請求についてまとめました。

要件事実はなぜこの要件が登場して、こういう事実が必要なのかが理解できれば非常に面白い分野だと思います。そのためにも民法の視点からの賃貸借契約の理解を忘れないようにしましょう!

そして以下の図より賃貸借契約の基本を理解すれば要件事実なんて怖くないでしょう!

賃貸借契約の締結

参考文献

民事実務の基礎の教科書、参考書として有用なのは1つしかありません。

これを買わずして勉強できないといわれるほどの良書、大島先生の「民事裁判実務の基礎」です。

予備試験、ロースクール授業対策であれば「入門編」で十分でしょう。司法修習生になると「上級編」や「続編」が必要になるらしいです。

まだ何も参考書がないという方はぜひ読んでみてください!

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